つくばの自宅より
執筆者：石塚駿平

　　

最近なのですが、不動産投資に興味が湧いてきました。

現在FPライズで企画をしている、月に10〜20万の顧問料を頂く法人顧問FPを作る、

『法人顧問FPプロジェクト』

の一環として法人財務があるのですが、個人的にも勉強をしようと思って学んでいる中で、不動産ファイナンスの考え方を知ったのがきっかけです。

（ちなみに、法人顧問FPプロジェクトは10月中旬か下旬くらいに案内ができるかと思います）

元々の認識としては、

・ペーパーアセットと比べて不動産には災害や事故のリスクがある

・一旦回りだせば労力は少ないのだろうけど、手間と労力がかかる

・大きな投資額が必要にも関わらず、そんなに利回りが高くない

という感じで、あまり魅力には思っていませんでした。

それなら、REITを買った方がいいし、普通にインデックス投資をやる方が優位性があるという印象だったのです。

でも、その考え方は間違っていたと気付かされました。

不動産投資が持つ特徴

不動産投資には、他の投資方法と違ったメリットがあります。

それは、レバレッジがかけられるということ。

例えば、1億円の物件を買うとなった時、1億円の現金を持っている必要はありません。

銀行から融資を受けることで、自分の手持ち資金以上のものを買うことができます。

そして、仮に頭金を2000万出してその1億円の物件を買って、年間で200万円の利益が出たとしましょう。

これだとそんな大きな利益ではないですが、20年後にローンの返済が終わりその物件が8000万が売れたとすると・・・

20年後には4000万の利益と8000万の売却益が出て、1億2000万のプラスになります。

つまり、自己資金を投入した2000万が、20年で6倍の1億2000万になるということになります。

もちろんこの数字は例えばの数字で上下するものですが、これはなかなか他の投資ではできないことだと思います。

融資が返せなくなるリスクは？

ただ、不動産投資というのは大きな借金を背負うことになるのでリスクが高いイメージがありますよね。

しかし、法人財務の勉強をする中で知ったのですが、2014年2月から

『経営者保証に関するガイドライン』

というものが金融庁から出ており、銀行融資の時に必要な経営者保証を外していきましょうという流れになっているようです。

今までは、

「会社の借金の返済ができなかったら経営者個人の財布から返済してね」

という連帯保証人に経営者がなる場合が多かったのですが、今ではそうではないみたいですね。

もちろん条件はあるのですが、そこまでハードルが高いものではなく、経営者保証無しでの融資というのはかなり一般的になっているようです。

何かあった時に個人資産が守られるのであれば、リスクはかなり軽減されそうですね。

知識の有無で大きな差がつく

何かあったとしても、個人資産を取り上げられて、自己破産をする必要がないというのはとても大きいと思います。

失敗した時のダメージが少ないということがわかっていれば、思い切った経営ができますし、それが国の目指している所のようです。

ここらへんの知識というのは『知っているか知らないか』の話で、僕も全然知らない話だったので融資や法人財務については引き続き勉強していく予定です。

ちなみに、こういった融資などのアドバイスができる存在は多くないので、知識を身に付けると大きな武器になるかもしれません。

勉強すればある程度のレベルには到達できる

僕の場合は法人財務や融資の話だったり、不動産投資の話はほとんどわからない素人なのですが、とりあえず関連の書籍を20冊くらい読んだらある程度の知識は身に付いたような気がします。

また、最近ではYoutubeでどんな分野の情報も取れたりするので、動画もかなりの数を見ました。

そうすると、他の人よりも知識がある状態には簡単に到達できます。

専門家とは言わないまでも、他人にアドバイスができるレベルです。

そこまで行けば、

「完璧という訳ではないですが、わからない所が出てきたら必ず調べて回答しますね」

と一言を添えた上で、お金をもらってアドバイスをすることも可能です。

そうして実務をこなせば、自ずと専門家といえる位に成長できるでしょう。

FPの方と話をしていると、

「この分野は経験がないので自信ないんですよね」

ということを聞く機会が結構あるのですが、本をたくさん読んでYoutubの動画をたくさん見るだけで克服できる可能性は十分にあると思います。

何も行動をしなかったら苦手のままですが、ちょっとやる気を出して勉強するだけで現状は大きく変わります。

個人的な感覚では、不動産投資については実行しないと身に付かない部分が多そうですが、法人財務と融資についてはある程度なんとかなりそうな感じでした。

世の中のほとんどの人は勉強しないので、やる気があれば大半の人よりも特定の分野で詳しくなり、アドバイスができるレベルに到達するのは簡単です。

なので、『もっと詳しくなりたいけどまだ自信がないな』と思う分野があれば、まずはどんどん勉強していきましょう。

その心構えがあれば、できることの幅は必ず広がっていき、FPビジネスの可能性も広がっていくはずです。